Le rendement locatif brut dépasse 10 % dans certains marchés étrangers, alors qu’il plafonne souvent sous 4 % dans les grandes villes françaises. L’accès à la propriété pour les investisseurs non-résidents reste possible dans plus de cinquante pays, malgré des réglementations parfois dissuasives.Des États maintiennent des régimes fiscaux attractifs pour attirer les capitaux étrangers, tandis que d’autres imposent des restrictions strictes sur les acquisitions par des non-citoyens. Cette disparité crée un terrain fertile pour des stratégies différenciées, adaptées aux cycles économiques locaux et à l’évolution des politiques publiques.
Plan de l'article
Comprendre les dynamiques du marché immobilier international
Naviguer dans l’immobilier mondial, c’est accepter la complexité d’un écosystème où chaque pays avance à son propre rythme. Les analyses de l’OCDE révèlent une mosaïque de tendances, entre flambée des loyers dans certaines capitales et stagnation ailleurs. Eurostat affine ces contrastes, soulignant des écarts parfois vertigineux d’une région à l’autre. Les moteurs ? Politiques monétaires, fiscalité, cycles économiques : aucun marché ne ressemble à son voisin.
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Aux États-Unis, la FED dicte la cadence. Quand les taux directeurs grimpent, le crédit se tend, freinant la demande et pesant sur la valeur des biens. L’Europe, elle, a vu ses métropoles ralentir sous le poids de taux plus élevés, même si l’Est du continent continue de surprendre avec des hausses de prix prononcées, les rapports de 1st Move International en témoignent.
Voici deux leviers à surveiller pour qui souhaite investir au-delà des frontières :
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- Fiscalité avantageuse : Certains pays proposent des régimes permettant d’optimiser les revenus locatifs, alors que d’autres multiplient les prélèvements, notamment pour les investisseurs étrangers.
- Rendement locatif : Selon Global Property Guide, les écarts entre capitales européennes dépassent parfois 5 points, avec des sommets à l’Est et des rendements divisés par deux à l’Ouest.
Ce n’est pas un hasard si les SCPI séduisent de plus en plus : rendement net de 4,53 % en 2022, fiscalité allégée sur les revenus étrangers, mutualisation des risques, la formule rassure autant qu’elle attire. Pour bâtir une stratégie solide, il faut scruter les cycles, décortiquer les lois fiscales et comprendre l’esprit des réglementations locales.
Quels pays offrent aujourd’hui les meilleures perspectives pour investir ?
Le palmarès des destinations les plus prometteuses pour l’investissement immobilier bouge sans cesse, calqué sur les évolutions du marché et les choix fiscaux des gouvernements. Les données de 1st Move International et Global Property Guide confirment ce mouvement permanent.
En tête de file, la Lituanie s’affirme : rendement locatif moyen de 5,65 % à Vilnius, taux d’imposition sur les loyers fixé à 15 %, et une envolée des prix immobiliers (+10 % au deuxième trimestre 2024). Un marché dynamique, clairement favorable à l’investissement.
La Hongrie ne reste pas en retrait. À Budapest, les loyers ont bondi de 180 % depuis 2015, tandis que la valeur des biens grimpe de près de 10 % sur un an. La fiscalité, là encore, reste modérée pour les investisseurs venus de l’étranger. Même dynamique en Estonie (rendement de 4,5 % à Tallinn) et en Roumanie (jusqu’à 6,46 % à Bucarest), où le coût d’acquisition reste abordable et la fiscalité n’étrangle pas les propriétaires.
Le contraste est saisissant avec la France et la Belgique. Rendements à la traîne (4,2 à 4,5 %), fiscalité lourde (jusqu’à 50 % en Belgique, 18,28 % en France), marchés stagnants ou en déclin : impossible d’ignorer la morosité ambiante, confirmée par un recul des prix de -4,6 % en France cette année. La Grèce s’ajoute à la liste des marchés peu séduisants, entre fiscalité sur les loyers de plus de 33 % et coût d’acquisition élevé.
Voici un aperçu synthétique des positions dominantes et des marchés à surveiller :
- Lituanie : rendement élevé, fiscalité raisonnable, hausse marquée des prix
- Hongrie : loyers en forte progression, fiscalité modérée, marché très actif
- Estonie et Roumanie : rentabilité attractive, ticket d’entrée accessible
- France, Belgique, Grèce : fiscalité pénalisante, rendements faibles, perspectives limitées
Focus sur les destinations montantes et les opportunités à ne pas manquer
L’Espagne confirme son statut de valeur sûre auprès des investisseurs internationaux, avec près de 280 000 recherches ciblées en 2023-2024. Madrid et Barcelone mènent la danse, dopées par une forte demande locative et une fiscalité sur les loyers fixée à 19 % pour les ressortissants de l’Union européenne. Stabilité, dynamisme, croissance modérée mais régulière : le marché espagnol continue de rassurer.
Le Portugal garde le vent en poupe. Les prix immobiliers y ont grimpé de 70 % depuis 2015. Lisbonne attire les profils internationaux, portée par des mesures incitatives comme l’exonération fiscale de dix ans pour les nouveaux résidents et le fameux Golden Visa. La modération du coût de la vie complète le tableau d’un pays qui coche toutes les cases pour l’investisseur avisé.
Plus loin, Dubaï s’impose comme une référence pour qui mise sur la diversification géographique. Marché en pleine expansion, prix au mètre carré autour de 3500 €, absence totale d’impôt sur le revenu, sécurité élevée et délivrance rapide du visa investisseur, autant d’arguments qui séduisent une clientèle internationale en quête de rendement et d’agilité.
Quelques autres marchés méritent toute votre attention :
- Italie : Milan affiche un rendement locatif de 7 %, avec une fiscalité plafonnée à 21 %.
- Berlin : forte demande locative et fiscalité avantageuse pour les investisseurs français.
- Île Maurice : régime fiscal attractif et qualité de vie remarquable.
- République dominicaine : exonération fiscale de trois ans pour les étrangers, prix d’achat compétitifs.
Face à cette diversité, la clé reste d’analyser chaque marché à la loupe : réglementations, incitations fiscales, stabilité politique et environnement économique. Rien ne doit être laissé au hasard pour sécuriser son investissement.
Conseils pratiques pour réussir son investissement immobilier à l’étranger
Investir hors de France exige rigueur et anticipation. Passez au crible la fiscalité locale : à Dubaï, pas d’impôt sur le revenu, tandis qu’en Belgique, la note peut grimper jusqu’à 50 %. Vérifiez systématiquement les conventions fiscales signées avec la France, particulièrement pour des destinations comme l’Italie ou les États-Unis, afin d’éviter toute double taxation.
Diversifiez vos placements pour répartir les risques. Les SCPI internationales offrent une solution collective, avec un rendement de 4,53 % nets de frais (chiffres 2022) et une imposition allégée sur les revenus étrangers. Pour ceux qui préfèrent acheter directement, comparez bien la sécurité de la propriété : à Bali, la formule « Lease Hold » limite la durée à 20 ans, alors qu’à Lisbonne ou Madrid, la pleine propriété s’applique sans restriction.
Examinez aussi les dispositifs incitatifs du pays visé : le Golden Visa portugais, l’exonération fiscale de trois ans en République dominicaine ou le statut de loueur meublé professionnel à l’Île Maurice sont autant d’outils pour dynamiser la rentabilité d’un achat immobilier à l’étranger.
Ne partez jamais seul. Faites appel à un expert local : accès au crédit, droits des locataires, modalités de rapatriement des fonds, procédures administratives… Les règles changent d’un pays à l’autre et peuvent vite devenir un casse-tête. Entourez-vous de partenaires solides, de la sélection du bien à la gestion locative, pour avancer sereinement et rester en phase avec une législation mouvante.
Investir dans l’immobilier à l’étranger, c’est accepter le jeu du mouvement : marchés qui s’éveillent, fiscalités qui s’ajustent, opportunités qui filent. Prendre position aujourd’hui, c’est choisir d’ouvrir le champ des possibles au-delà de ses frontières.
