Le SCI (Civil Society Real Estate) est une forme de société civile qui vous permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers . Qu’est-ce qu’un IBS familial ? Le « IBS familial » est en quelque sorte identique à un IBS, sauf que les employés ont tous des liens de parenté ou d’alliance.
Lorsque vous investissez dans l’immobilier, y compris l’impôt fiscal, l’utilisation d’un IBS peut s’avérer très utile. Les deux doivent réorganiser son patrimoine et anticiper son transfert. Par conséquent, nous verrons les avantages de la création d’un SCI familial. Vous pouvez également lire notre dossier immobilier pour votre propre compte ou dans des entreprises ?
A lire en complément : Pourquoi et comment mettre en location son bien ?
Remarque : Pour des informations générales sur SCI, reportez-vous à notre article Comment créer un SCI ? Avantages et cas pratiques.
CONTENU
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- Pourquoi les actifs immobiliers devraient-ils être réorganisés en SCI ?
- Famille SCI et succession à préparer : Le démembrement de l’immobilier pour optimiser le transfert
- Pourquoi n’est-il pas nécessaire de placer votre résidence principale en SCI ?
- Famille SCI : Enregistrement
Pourquoi créerais-je un SCI familial ? quels sont les avantages ?
Si vous déplacez votre propriété vers un SCI, vous pouvez d’abord réorganiser les actifs immobiliers . Dans la plupart des cas, cela implique la location de vos biens donnés dans un ou plusieurs SIC. Voyons quels sont les avantages de la famille IBS.
SCI évite les indivis
Si vous mettez votre propriété dans SCI au lieu de la garder indivise (le « mode standard »), vous éviterez de bloquer les situations qui peuvent causer une indivision. Pourquoi ? Parce que ce sont les lois qui organisent la gestion des biens et la prise de décisions. explications.
Pourquoi voulez-vous éviter l’indivision ?
Si une propriété appartient à plusieurs personnes, la propriété est divisée. Il s’agit d’un régime particulièrement préjudiciable et obligatoire. Tous les propriétaires avec des droits sur l’ensemble de la propriété. C’est-à-dire que pour prendre des décisions importantes de gestion sur le bien, l’unanimité est requise.
En cas de désaccord dans l’indivision, cela peut rapidement conduire à des situations de blocage. Étant donné que la loi stipule comme principe que « nul ne doit être contraint de rester dans l’indivision », le régime individuan n’est donc en principe que provisoire. Si l’une des parties décide de vendre sa part de la propriété, les autres ne pourront rien investir à ce sujet. Vous n’avez qu’un droit de préemption, ce qui signifie ils ont la priorité d’acheter ces actions. Toutefois, si la vente de l’action ne trouve pas de locataire (copropriétaire ou personnes externes), la propriété doit être vendue.
Formalisme et gestion simples
Contrairement à ce que vous pourriez croire, la société civile immobilière est une société dont la gestion est particulièrement simplifiée .
Comme pour toutes les entreprises, le directeur de la famille SCi est tenu de réunir les partenaires de l’ Assemblée générale au moins une fois par an .
Au cours de cette réunion, le gestionnaire doit rendre compte aux partenaires de sa gestion. En outre, si la société a des activités économiques, le gestionnaire doit déclarer la situation financière de l’entreprise (bilan, compte de résultat, notes). Et les employés doivent approuver les comptes SCI.
POUR les résultats de l’assemblée générale annuelle doivent alors être un registre de toutes les décisions et programmes d’échange peut être établi.
Moins de formalisme dans la famille SCI
Dans le contexte d’une IB familiale, cet engagement est en fin de compte facile à mettre en œuvre. En pratique, il s’agit d’un simple « rassemblement familial », qui ne nécessite pas de formalisme autre que les protocoles à élaborer . En outre, après l’approbation des comptes, aucun dépôt n’est requis sur les registres.
Comment créer un SCI ? Nos explications ici. En outre, nous avons testé LegalStart, notre examen complet.
SCI familiale et préparation de la succession : Utiliser le démembrement de l’immobilier
famille IBS a un autre avantage, qui se révèle lors de la préparation d’une succession. En fait, mettre votre immobilier dans un SCI permet nousd’anticiper le transfert de ses actifs etd’optimiser le transfert fiscal La lorsque les actions sont démembrées. Au moment de la mort, il est trop tard pour l’optimisation, nous devons donc prévoir la succession.
Faites don de la propriété pure à vos enfants pour réduire les frais de don et d’héritage
Tout d’abord, rappelez-vous que le démembrement de la parcelle équivaut à séparer la propriété nue de l’usufruit, qui forment tous la propriété entière.
Quels sont les avantages de la propriété ?
Dans la pratique, nous donnerons dès que possible la simple propriété des actions de la SCI familiale à nos enfants. Cela réduit les frais de don dus à ce moment, ainsi que les droits de succession dus après le décès des parents . Comment ça marche ?
- Tout d’abord : c’est le Actif net des actions, qui sont pris en compte comme base imposable de la redevance de don. C’est-à-dire la valeur de l’actif du SCI moins ses passifs. Le passif est, par exemple, un prêt en cours pour l’acquisition d’immeubles. Par conséquent, si l’ICS était lourdement endetté, la valeur prise en compte sera très faible. Par conséquent, l’intérêt à faire ce don le plus tôt possible, si les prêts viennent d’être émis et que les passifs de la SCI sont très élevés.
- Ensuite, rappelez-vous que la propriété complète est = simple propriété usufruit. Et le démembrement des actions pour ne donner que la simple propriété des actions (et non la pleine propriété) permet de réduire encore cette assiette fiscale. Pourquoi ? Dans le cas d’un don, la valeur prise en compte dans le calcul des droits n’est pas la valeur de la la valeur réelle des actions soumises à mesure qu’elles sont fragmentées. En outre, il est intéressant de faire ce don dès que la valeur prise en compte dans le calcul des frais augmente avec l’âge du donateur (voir le tableau ci-dessous).
- Après tout, après le décès des parents, les enfants reçoivent la pleine propriété des actions qu’ils détenaient jusque-là, seulement en leur possession, sans avoir à payer de frais supplémentaires . C’est-à-dire que les seuls frais payés au moment du don de la propriété nue ont été payés. Il n’y aura donc pas d’impôt de succession supplémentaire qui devra être payé pour obtenir la pleine propriété de ces actions. Ainsi, l’usufruit rejoint la propriété nue à la mort de l’usufruser, il est automatique !
Quelles sont les conséquences du démembrement des biens sur la gestion de l’IBS ?
Un autre avantage de la démembrement de l’immobilier consiste dans le fait qu’ils ne reposent essentiellement pas sur la gestion de la SCI . Pourquoi ? Parce que c’est l’ususufruit (les parents) qui conservent le droit à la gestion quotidienne de l’entreprise. Ils profitent donc des revenus qu’ils génèrent, mais ils supportent également les charges qu’elles génèrent.
Cependant, dans le cas d’un don à un seul enfant, il faut faire attention . Il faut veiller à ce que même après le décès de l’un d’entre eux, les parents ne perdent pas le contrôle du IBS. Cela se produit dans le cas où le don à un enfant individuel survient après le décès du premier parent. Dans ce cas, l’enfant refait face avec 50 % de la part de la pleine propriété et 50 % des actions de la propriété nue, tandis que le parent restant n’a que 50 % des usufriseurs. Il y a donc un risque de perte de contrôle. Pour cette raison, certains notaires conseillent tout le monde Parent de conserver une part de propriété totale pendant le don. En cas de décès de l’un des parents, l’enfant ne détiendra que 49 % de la part de la pleine propriété, contre 50 % des usufruits pour le reste du parent, ce qui conservera donc la gestion du SCI.
Note de Manon : La consultation d’un notaire peut être intéressante, car ce don sera adapté à vos objectifs à court et à long terme.
Démembrement de l’immobilier : comment cela fonctionne-t-il ?
Il convient de garder à l’esprit que le droit à la propriété peut être divisé en trois catégories . En fait, nous distinguons :
- L’ utilisation (le droit d’utiliser la chose),
- Le Fructus (le droit de récolter les fruits produits par les gentils),
- L’abusus (le droit de disposer de la chose).
Nous pouvons donc transférer les actions d’une société anonyme entre démonter plusieurs personnes . D’une part, ceux qui seront en mesure de gérer l’entreprise et avoir les profits actuels qu’elle génère (usufruit, qui ont donc ususus et fructus). D’autre part, ceux qui sont les propriétaires de la propriété peuvent ne pas la gérer ou avoir les profits qu’elle génère (les propriétaires nus qui ont l’abus).
Dans le cas d’un don de fragment, la valeur prise en compte dans le calcul de la redevance de don est déterminée conformément au tableau suivant . Le pourcentage de la simple propriété dépend de l’âge du donateur :
| Âge du donneur (usufruit) | Usufruit VALEUR | Valeur de propriété |
|---|---|---|
| moins de 21 | ans 90% | 10% |
| entre 21 et 30 ans | 80% | 20% |
| entre 31 et 40 ans | 70% | 30% |
| entre 41 et 50 ans | 60% | 40% |
| entre 51 et 60 ans | 50% | 50% |
| entre 61 et 70 ans | 40% | 60% |
| entre 71 et 80 ans | 30% | 70% |
| Entre 81 et 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
À titre d’exemple de démembrement du transfert, vous pouvez vous référer à la rubrique Transférer une entreprise familiale : problèmes, fiscalité et optimisation.
Remarque :pour les contribuables assujettisaux IFI (Immobilier d’impôt foncier), le démembrement d’un bien ou d’une action d’un SCI ne réduit pas la valeur de vos biens immobiliers par rapport à cette taxe. En fait, c’est l’usouffrir qui est soumis à l’IFI pour les marchandises correspondantes.
Quelles sont les conséquences de ce démembrement de l’impôt foncier ?
Ces dernières années, de nombreux SIC ont été créés pour s’adapter aux régimes d’impôt foncier (Robien, Scellier, Pinel, etc.). Sachez que les autorités fiscales peuvent contester certains régimes fiscaux pour ce qu’on appelle des abus de droits . C’est-à-dire, pour effectuer un accord fiscal en violation des principaux objectifs de la loi. Par conséquent, à proprement parler, l’abus de droits n’est pas illégal, mais c’est un abus de la loi qui peut être contesté par les autorités fiscales.
En 2019, le gouvernement n’a remis en question que les accords qui avaient une avait des fins fiscales. C’est, surtout pas de but patrimonial. Ce sont donc les réunions quin’avaient qu’un seul objectif : réduire ou non payer une taxe .
Plus de sévérité des abus de droits
Depuis la loi de finances de 2019, ce n’est plus exclusivement le cas. L’administration fiscale a mis en place une nouvelle arme pour contester les régimes fiscaux, dont l’un des objectifs visés serait l’impôt. Il s’agit d’un abus de lois principalement à des fins fiscales. Cela signifie qu’un accord relatif au patrimoine culturel et à des fins fiscales pourrait également être remis en cause.
Par exemple, il est légalement permis de donner à ses enfants la faible propriété (et non la propriété) de ses enfants , mais cela n’a aucun but patrial. En cas de décès du donateur, l’enfant devra payer l’impôt sur les successions pour payer le donateur au pour préserver de simples biens. Dans la plupart des cas, le donateur le fera afin de retirer la propriété ou les actions correspondantes de l’assiette fiscale des IFI. C’est l’usufriste qui est imposable pour ce bien en vertu de l’IFI. Il peut donc s’agir d’un abus de loi, même s’il n’est pas illégal. Les autorités fiscales pourront donc contester ce régime.
Note : Les nouveaux abus de droits concernent les corrections signalées à partir du 1er janvier 2021 concernantdes actes adoptés ou exécutés à compter du 1er janvier 2020 .
Qu’ en est-il de donner une propriété nue ?
En réponse à ce changement, les contribuables et leurs conseils étaient préoccupés par les répercussions sur les régimes fiscaux futurs. Bercy dans plusieurs versions est venu se calmer en disant que « la loi fiscale elle-même favorise le transfert précoce des biens entre les générations, car ils permettent la bonne préparation de l’héritage ».
Ces arrangements fiscaux ayant des objectifs fiscaux et culturels ne devraient donc pas être remis en cause par l’administration. Tout comme le démembrement ne devrait pas mettre en danger l’impôt foncier sur la propriété foncière de SCI.
Pourquoi ne pas embaucher votre résidence principale à SCI ?
Après tout ce qui a été dit plus tôt, on pourrait être tenté de placer votre résidence principale à IBS pour préparer son transfert. Cependant, dans ce cas, ce n’est pas conseillé. Ce sont tous les arguments qui renverser l’équilibre en faveur de l’emprisonnement des noms propres au lieu d’IBS :
- Chez SCI, nous perdons la déduction de 30% de la valeur immobilière de notre résidence principale dans le cadre de l’IFI (Impôt foncier) .
- Pour SCI, la déduction de 20 % sur la valeur foncière par rapport à l’ impôt sur les successionsest perdue. Après tout, hormis le SCI, la résidence principale du défunt bénéficie d’une allocation de 20 % si ses enfants ou son conjoint ont vécu avec lui.
- Perte des droits de l’homme du conjoint survivant.
- Dans le cas des gains en capital immobiliers, l’ICS doit être dans le cas de la revente du bien avec le RI (Impôt sur le revenu) et le bien doit être fourni gratuitement pour être admissible à l’exemption pour résidence principale. Dans tous les autres cas, cette exception ne s’applique pas.
Famille SCI : Enregistrement
Family SCI est un excellent moyen d’obtenir leur immobilier. Dans le cadre d’un démembrement des actions de la société permet au SCI d’anticiper et d’optimiser le transfert de ses actifs. La création d’un SCI vise avant tout à éviter de tomber dans l’indivision et à bénéficier d’une gestion simplifiée de ses propriétés pour beaucoup . Il est également possible de faire don de la simple propriété des actions de son SCI à ses enfants, réduisant ainsi immédiatement les frais de don sans payer d’impôt sur les successions en cas de décès des parents.
La création d’un SCI doit avoir une vision beaucoup plus globale de la structuration du patrimoine et de son transfert. Nous ne pouvons donc vous recommander de traiter la question que si vous avez besoin de conseils (notaire, avocat fiscal ou gestionnaire d’actifs). Il n’est jamais trop tôt pour parler de l’organisation et du transfert de son patrimoine !
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