Epsicap REIM structure sa gamme autour de deux SCPI aux périmètres d’acquisition distincts, Epsicap Nano et Epsicap Explore. Les deux véhicules partagent une même conviction de gestion (actifs tertiaires à taille réduite, hors radar institutionnel) mais se différencient par la granulométrie des deals et le calendrier de déploiement. Comprendre leur articulation permet d’arbitrer entre elles, ou de les combiner.
Segmentation des tailles d’actifs : le critère structurant chez Epsicap REIM
Epsicap Nano cible des actifs unitaires généralement compris entre 1 et 5 millions d’euros. Ce positionnement small caps réduit la compétition à l’acquisition : les fonds institutionnels ne descendent que rarement sous ce seuil, ce qui laisse un vivier de transactions négociables dans de meilleures conditions de prix.
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Epsicap Explore monte d’un cran en visant le segment midcap, sans limite de taille prédéfinie. Ce créneau reste lui aussi peu battu par les très gros collecteurs, tout en offrant des immeubles de taille suffisante pour générer des loyers significatifs par ligne.
Nous considérons cette segmentation comme le principal facteur de choix. Un investisseur qui recherche une granulométrie fine et un effet de diversification par le nombre de lignes privilégiera Nano. Celui qui préfère des actifs plus structurés, avec des baux plus longs et des locataires de taille intermédiaire, se tournera vers Explore. Les deux approches sont complémentaires dans un portefeuille, et la société de gestion Epsicap les présente d’ailleurs comme telles.
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Stratégie européenne d’Epsicap Nano : un repositionnement en cours
Nano a été créée en 2021 avec un périmètre exclusivement français, couvrant Paris, l’Ile-de-France et les métropoles régionales, y compris des villes moyennes dynamiques. En 2025, la société de gestion a étendu le champ d’investissement à l’ensemble des pays européens, avec un objectif affiché de placer la moitié du patrimoine hors de France.
Au premier trimestre 2026, cette diversification s’est accélérée. La capitalisation de Nano a dépassé les 200 millions d’euros, portée par une collecte en hausse sensible. Le positionnement small caps se transpose désormais à l’échelle européenne, ce qui constitue un relais de performance potentiel : les marchés immobiliers tertiaires de plusieurs pays offrent des rendements locatifs supérieurs au marché français sur ce segment de taille.
Le changement de nom (anciennement Epsilon 360°) accompagne cette mue. Il ne s’agit pas d’un simple rebranding mais d’un signal de repositionnement stratégique. Les investisseurs déjà exposés à Nano doivent intégrer que la composition géographique de leur portefeuille va sensiblement évoluer dans les trimestres à venir.
Pour les profils qui souhaitent une exposition ciblée à l’immobilier tertiaire en Europe, cette trajectoire mérite d’être suivie de près.
Epsicap Explore : frais de souscription et conditions d’entrée
Explore se distingue par l’absence totale de frais de souscription. Sur le marché des SCPI, la norme oscille encore entre 5 % et 12 % de commission de souscription. Zéro pour cent de frais d’entrée signifie que chaque euro investi travaille immédiatement, sans décote initiale à amortir.
Le prix de la part est fixé à 250 euros, avec un minimum de souscription de quatre parts, soit 1 000 euros. Ce ticket d’entrée reste accessible pour un véhicule de rendement visant un taux de distribution cible de 6,5 %.
- Distribution mensuelle des dividendes, ce qui convient aux investisseurs recherchant un flux régulier de trésorerie
La jeunesse du véhicule implique un historique de performance limité : nous recommandons de ne pas extrapoler les taux cibles sur le long terme sans recul supplémentaire.
Risques et arbitrages entre Nano et Explore
Le principal risque partagé par les deux SCPI est le risque de liquidité. En tant que SCPI à capital variable, la revente des parts dépend de la confrontation entre ordres de rachat et nouvelles souscriptions. En phase de collecte dynamique, ce risque reste contenu. En cas de retournement du marché, il peut devenir un frein réel à la sortie.
Nano porte un risque spécifique lié à sa transition géographique. Les investisseurs entrés sur un portefeuille français se retrouvent progressivement exposés à des marchés étrangers, avec des cadres juridiques locatifs différents. La diversification réduit le risque sectoriel mais introduit un risque de change résiduel et un risque réglementaire propre à chaque pays.
Explore, de son côté, concentre le risque sur un nombre restreint d’actifs en phase d’amorçage. La défaillance d’un seul locataire pèserait significativement sur le rendement distribué. Ce risque de concentration diminuera mécaniquement avec l’augmentation de la collecte et les acquisitions futures.
Un point d’arbitrage souvent négligé concerne la fiscalité. Les revenus générés par des actifs situés hors de France bénéficient dans certains cas de conventions fiscales qui réduisent la pression fiscale pour le porteur de parts résident français. La composante européenne croissante de Nano peut donc modifier le rendement net après impôt, un paramètre à intégrer dans toute comparaison brute des taux de distribution.
- Nano convient à un investisseur qui accepte une transition de portefeuille en cours et qui valorise la diversification géographique
- Explore s’adresse à ceux qui veulent un véhicule neuf, sans frais d’entrée, sur le segment midcap
- La combinaison des deux permet de couvrir deux tailles d’actifs distinctes tout en restant chez la même société de gestion
Epsicap REIM gère désormais de l’ordre de 260 millions d’euros d’actifs et affiche une ambition européenne renforcée. Le passage du statut de jeune boutique de gestion à celui d’acteur reconnu du segment small et midcap se confirme trimestre après trimestre, mais la profondeur de l’historique reste le principal manque pour les investisseurs exigeants en matière de track record.
